Como Fazer O Remembramento Ou Unificação De Lotes

Rodrigo Muller Pons

Graduado em Ciências da Computação pela UFSC
Especialista em Gestão Empresarial pela FGV
Focado na indústria da construção desde 2005

19 de agosto

Você sabe que as construtoras ou incorporadoras podem lançar mão de diversas alternativas para viabilizar os terrenos das suas obras. Uma delas é o remembramento, menos conhecida, mas que também é muito importante para o setor.

O remembramento nada mais é do que a fusão ou unificação de dois ou mais lotes, com o objetivo de formar uma área maior para edificação. Parece simples, mas nem tanto.

Assim como o desmembramento ou loteamento, esse instrumento também tem suas complicações. Em bom português, existe muita burocracia atravancando todos esses processos.

E pode acreditar: trabalhando com construção, mais dia menos dia você vai encontrar uma situação de remembramento para resolver, se ainda não encontrou.

Embora seja menos comum, o remembramento também acontece com frequência. Como nos outros casos, há cuidados e normas indispensáveis que devem serem consideradas. 

Mas fique tranquilo, vamos esclarecer tudo que você precisa saber a respeito.

Diferença do desmembramento

Você já deve ter concluído que o remembramento ou unificação é, na verdade, o oposto do desmembramento ou loteamento. Para que isso fique bem claro, vamos recordar os conceitos e a legislação envolvida.

Paisagem com muito verde com terrenos divididos. remembramento

É a Lei Federal 6.766/79 que regula o parcelamento do solo em todo o território nacional. Porém, ela não trata do remembramento. 

Ela define que o parcelamento do solo para fins urbanos é a divisão da terra em unidades juridicamente independentes, com vistas à edificação. E que isso pode ser feito através de loteamento ou desmembramento. 

Explicando melhor:

Tudo parte da gleba, que é terra que ainda não passou por subdivisão. A lei do parcelamento define duas formas como isso pode acontecer:

loteamento de um condomínio privado remembramento

  • Loteamento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. 
  • Desmembramento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Vamos sublinhar bem a diferença: enquanto no loteamento existe a necessidade da abertura de novas vias de acesso ou intervenções nas vias já existentes, no desmembramento não é preciso nada disso. 

Não esqueça que o parcelamento do solo é proibido nos seguintes casos:

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

Il – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V – em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Legislação Municipal

Essa lei federal é bastante detalhada, com 55 artigos, porém, não toca no assunto do remembramento ou unificação. Também não fala de outras situações que acontecem no dia a dia dos cartórios de registros de imóveis, casos do desdobro e fracionamento

Então, como é feita a regulação desses casos? Com que base legal se faz uma unificação de terrenos ou lotes?

A resposta está na legislação municipal. A própria lei 6.766 prevê, no seu artigo primeiro, parágrafo único, que:

“Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.” 

É o que acontece com o remembramento e esse é um grande complicador, porque cada município tem suas próprias regras. 

Por isso mesmo, aqui vale uma regra de ouro para o empreendedor da construção civil: estude e conheça muito bem a legislação do estado, da região e do município onde você tem investimentos ou pretende investir. 

Situações para remembramento

Vamos ver agora quando e porque pode acontecer o remembramento ou unificação de lote. Existem duas situações mais comuns onde os proprietários buscam essa alternativa.

Na primeira, o proprietário adquire uma ou mais áreas vizinhas ao seu terreno para construir um imóvel maior, que ocupa o espaço de mais de um lote. Uma casa bastante ampla, por exemplo, com piscina, pátio grande, diversas vagas de garagem e outras facilidades.

Esse é o caso do investidor de imóvel para sua própria moradia, geralmente. 

Mas há uma outra situação, que interessa mais aos empreendedores. Ela acontece quando o proprietário unifica dois ou mais lotes num único registro, ficando com uma área maior. 

Depois, divide essa área em lotes menores, dentro da metragem mínima permitida na cidade, para construção de imóveis de aluguel ou venda.

Modelo de Unificação ou Remembramento 

Veja o exemplo abaixo, de Curitiba, de lotes que unificados e depois subdivididos para fins de loteamento. 

esquema mostrando o remembramento de lotes
Fonte: Comec

Eu vou lhe mostrar agora o que é preciso para encaminhar uma unificação de lotes, as regras que normalmente aparecem, seja qual for a cidade. 

As 8 Regras mais comuns para o remembramento

Elas são as seguintes:

  1. Os terrenos que vão ser remembrados devem pertencer a um único dono ou proprietários comuns. De maneira nenhuma, donos diferentes podem fazer a unificação de lotes.
  2. O terreno maior que surge da unificação, do ponto de vista jurídico, é um novo imóvel. 
  3. Ele deve ter matrícula nova, registrada em cartório, que aponte os seus novos limites, diferentes das áreas originais. 
  4. As matrículas originais, dos lotes que foram unificados, são extintas.
  5. A área maior que surge deve ter frente para um logradouro já existente, isto é, não pode depender da abertura ou ampliação de novas vias de acesso. 
  6. Para o remembramento deve ser aberto um processo administrativo junto à prefeitura, com projeto correspondente assinado por profissional habilitado da área. 
  7. O  requerimento deve conter as certidões de propriedade dos lotes a serem remembrados com as certidões negativas de IPTU, memorial descritivo e as plantas dos terrenos, antes e depois do remembramento. 
  8. Cabe ao órgão público responsável pelas questões urbanísticas emitir a licença de autorização da unificação, que deve ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis.

Porém, vale reforçar que outros trâmites e exigências podem existir, conforme a legislação de cada município.

Escavadeira retirando terra de um terreno remembramento

Exemplo de Tramandaí

Veja o exemplo concreto de Tramandaí, no Rio Grande do Sul, que regula a matéria conforme a Lei Municipal n.º 023/2017. Ela “Dispõe sobre o parcelamento e o remembramento do solo para fins urbanos e dá outras providências”.

Art. 38 – Nos casos de remembramento, o proprietário do imóvel deverá requerer a aprovação do respectivo projeto de remembramento, devendo para tal fim anexar, em seu requerimento, os seguintes documentos:

I – título de propriedade do imóvel, sem cláusula restritiva quanto à sua possível alienação, comprovada através de Certidões do Registro de Imóveis;

II – certidão negativa da Fazenda Municipal referente ao Imóvel;

III – quatro cópias do projeto de remembramento apresentadas em papel e uma cópia em meio digital, sem rasuras, na escala indicada pelo órgão competente do Executivo Municipal, constando à assinatura do proprietário e do profissional responsável pelo projeto, contendo, no mínimo, as seguintes informações:

1. as divisas do imóvel, perfeitamente definidas e traçadas;

2. localização de cursos d’água, lagoas e represas, áreas sujeitas a inundações, bosques, construções existentes;

3. orientação do norte verdadeiro e magnético, dia, mês e ano do levantamento topográfico realizado;

4. arruamento vizinho a todo imóvel, com suas respectivas distâncias;

5. planta de situação anterior e posterior do remembramento que pretende efetuar, contendo as identificações dos lotes, dimensões lineares e angulares, raios, cordas, pontos de tangência, ângulo central, rumos e outras indicações necessárias para análise do projeto;

6. quadro estatístico de áreas;

7. outras informações que possam interessar a critério do órgão competente do Poder Executivo municipal.

IV – ART perante o CREA;

V – RRT perante o CAU;

VI – memoriais descritivos de cada lote. 

Muita atenção para isso: como é normal em todos os municípios, a lei de Tramandaí adverte que:

“Art. 39 – Fica sujeito à cassação de alvará, embargo administrativo de obras e serviços e à aplicação de multa pecuniária todo aquele que, a qualquer tempo e modo, der início, efetuar loteamento, desmembramento ou desdobro do solo para fins urbanos sem autorização do Executivo Municipal ou em desacordo com as disposições desta Lei, ou ainda, das normas de âmbito federal e estadual pertinentes.”

Profissionais qualificados

Resumindo, o remembramento é um instrumento válido de regularização da propriedade de terrenos e para adequação de áreas visando novos empreendimentos. 

Envolve, sim, trâmites às vezes muito complicados. Mas não muito diferentes de outros procedimentos de parcelamento dos solos.

O mais importante, neste como nos outros casos, é o perfeito conhecimento da legislação e a ajuda de profissionais qualificados e experientes para essa tarefa. 

Você sabe, o seu sucesso é o nosso maior objetivo. 

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