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Planejamento de obra passo a passo
Postado dia 18 de novembro de 2016 | Nenhum Comentário
Categorias: Construção, Gestão, Indústria da Construção, Sienge

O planejamento de obra é uma etapa essencial para garantir o sucesso de um empreendimento – e de uma empresa! No Brasil nós temos o costume de planejar os projetos até um certo ponto e depois improvisar conforme o que aparece, e é aí que costumam ocorrer as perdas, desperdícios e atrasos. Um planejamento de obra cuidadoso auxilia a manter os imprevistos e o caos das obras sob controle, prevendo as entregas e mantendo as atividades dentro do prazo.

Uma matéria da Revista Exame em 2015, chamada “O Custo da Burrice”, demonstra como a falta de planejamento de obra prejudica a construção no Brasil. De acordo com a reportagem, o costume brasileiro é dedicar pouco tempo da obra para o planejamento, ⅕ do total. Em países mais desenvolvidos, a elaboração de projetos, montagem dos cronogramas e as projeções de custos consomem muito mais tempo: cerca de 40% do tempo previsto para uma obra no Japão; na Alemanha, 50%.

A falta de organização se reflete diretamente na qualidade da infraestrutura do país, inclusive quando se trata de obras públicas. O metrô de São Paulo, por exemplo, entrou em operação em 1974 e tem 78 km de trilhos. O metrô de Seul, na Coreia do Sul, foi inaugurado no mesmo ano e já tem 386 km.

 

Fonte: Mobilize

Fonte: Mobilize


As linhas de metrô do Rio de Janeiro, que começaram a operar em 1993, hoje são praticamente as mesmas. O trem de superfície apenas melhorou com as obras das Olimpíadas – outro exemplo de como somos ruins em planejar e executar dentro dos prazos.

metro-rio-x-xangai

Problemas de projeto? Falta de investimento? Nem sempre este é o problema! Um bom planejamento de obra é crucial para conseguir sucesso nos empreendimentos – e uma evolução constante. Basta dedicar-se com mais afinco à esta tarefa e munir-se das informações e ferramentas adequadas.

E então, vamos detalhar passo a passo como fazer um bom planejamento de obra?

1º passo: Estudo de viabilidade de obra

Antes de mais nada, é preciso saber se a empresa tem dinheiro em caixa suficiente para cobrir os custos operacionais. Caso haja, é preciso avaliar se o novo projeto vai trazer lucro ou não. Ou seja, é preciso fazer um estudo de viabilidade financeira da obra!

Se você já faz um controle bem organizado dos custos das suas obras, prever o desembolso e o lucro para a próxima não deve ser grande problema. Caso o seu controle de custos ainda não esteja bom ou confiável o suficiente, você pode começar utilizando a nossa planilha gratuita de Gestão de Custo de Obras.

Para obter o máximo de confiabilidade no seu estudo de viabilidade econômica o mais recomendado é munir-se do máximo de informações possíveis. Projetos e memoriais descritivos do empreendimento são bons pontos de partida para um estudo de viabilidade econômica. Além disso, é importante ter dados que permitam prever o que esperar deste empreendimento.

Algumas informações que podem ajudar no seu planejamento de obra e estudo de viabilidade:

  • Equipamentos e ferramentas que serão utilizados
  • Custo para execução da fundação
  • Custos e orçamentos para preparação do terreno
  • Custos de terceirização e/ou contratação de mão de obra
  • Prazos para cada etapa da obra
  • Taxa de remuneração da construtora
  • Custo dos projetos arquitetônico, estrutural, elétrico, hidrossanitário, prevenção de incêndio, ambiental, etc.
  • Custos da regularização e licenciamento de obra
  • Possibilidades de financiamento e condições de pagamento
  • Cálculo de Orçamento de Obra
  • Cronograma de Obra organizado
  • Cálculo de Retorno de Investimento (ROI)
  • Cálculo de BDI
  • Planejamento de vendas

Nesta etapa de estudo de viabilidade, o orçamentista é de fundamental importância. Esse profissional em conjunto com os decisores – diretores, sócios, acionistas – é quem vai fornecer as bases para uma definição do projeto.

Business Intelligence

A tecnologia pode auxiliar – e muito – na tomada de decisão! Ferramentas de Business Intelligence voltadas para a construção oferecem uma visão gerencial dos custos das suas obras e da sua empresa, o que pode fazer a diferença na sua análise de viabilidade e evitar investimentos equivocados.

2º passo – Orçamento de obra

O projeto é viável, você e sua empresa tomaram a decisão de construir: é hora de detalhar o orçamento de obra! Essa etapa de orçamento é crucial para o planejamento de obra!

Você pode utilizar de planilhas para fazer este controle ou então automatizar o processo com um ERP. O Sienge, por exemplo, permite utilizar informações do projeto desenvolvido em BIM para gerar orçamentos automáticos.

BDI: calculando Benefícios e Despesas Indiretas

O índice BDI na Construção Civil – do Inglês Budget Difference Income ou Benefícios e Despesas Indiretas em Português  – é um elemento orçamentário específico para cada obra e que ajuda a conseguir um preço de venda final melhor levando em conta os custos indiretos. Estes custos indiretos são geralmente tributos municipais, estaduais, margem de incerteza, etc. Para saber mais sobre como calcular o BDI no orçamento da sua obra, leia nosso post completo sobre o assunto.

 

ROI – Return on Investment ou Retorno do Investimento

O Retorno do Investimento é um cálculo simples e que muitas vezes é neglicenciado. Trata-se de saber, efetivamente, qual foi o lucro do seu empreendimento.

Segundo a Endeavor, uma das maiores organizações de apoio ao empreendedorismo, a seguinte fórmula é suficiente para este cálculo:

ROI = (GANHO OBTIDO – INVESTIMENTO INICIAL) / INVESTIMENTO INICIAL

Neste exemplo, supondo que o ganho no seu empreendimento tenha sido 500 mil reais e o investimento inicial tenha sido de 100 mil reais, temos:

ROI = (500.000 – 100.000) / 100.000

ROI = 4


O resultado significa que o retorno foi de quatro vezes o investimento inicial. Para você obter o ROI em forma de porcentagem,é só multiplicar o resultado por 100. Nesse caso, seria de 400%.

3 º passo –  Cronograma físico-financeiro

Com o orçamento detalhado e definido, o Cronograma Físico-Financeiro é o próximo passo: com ele você consegue distribuir os custos por data e etapa da obra.

A importância de um Cronograma Físico-Financeiro na sua obra, é saber com boa previsibilidade quanto tempo os serviços irão durar e quanto irão custar.

Com um Cronograma Físico-Financeiro você pode:

  1. Mapear todas as atividades e custos relacionados desde o começo até o fim da obra

  2. Identificar custos mensais acumulados

  3. Ter um planejamento de obra mais realista

  4. Melhorar o controle do fluxo de caixa

  5. Melhorar a previsibilidade da obra

4 º passo –  Regularização da obra

Ainda durante a fase de projeto já é importante se preocupar com a regularização da sua obra! A burocracia para conseguir todas as permissões e licenças de um empreendimento pode empurrar os prazos para frente e causar alterações no projeto. Ou seja, custos extra!

Uma obra sem os requisitos necessários pode receber multas e notificações!  Fique atento para ter tudo que é preciso no seu planejamento de obra! Verifique se o seu canteiro tem tudo que é exigido, como por exemplo a placa indicando o responsável técnico, espaço dedicado para armazenamento de materiais, cercamento com tapumes e passagem para pedestres.

Preste atenção aos requisitos necessários para a regularização e licenciamento da obra, como:

  • Matrícula do imóvel
  • Contratação de Profissional Habilitado
  • Projeto Arquitetônico
  • Alvará de Construção
  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
  • Placa, plantas e ART na Obra
  • Certidão Negativa de Débito (CND) INSS
  • Atestado das concessionárias de água e esgoto
  • Atestado de conformidade da instalação de energia elétrica
  • Auto de vistoria do corpo de bombeiros
  • Habite-se
  • Registro do imóvel

4º passo –  Acompanhamento de atividades da obra

A execução da obra precisa ser acompanhada e avaliada constantemente. Esse é o ponto nervoso que garante o sucesso de um planejamento de obra ou não!

Para garantir uma equipe de execução eficiente e organizada, é essencial ter ou contratar um time excelente.

Avalie o que é mais vantajoso para sua empresa: aumentar o time de execução ou terceirizar a empreitada.

Se a mão de obra for terceirizada, é preciso ter ainda mais cuidado – especialmente com o contrato de empreitada/prestação de serviços. A terceirização da mão de obra é uma boa saída, mas está mais propensa à processos trabalhistas.

Caso queira contratar uma equipe para prestar serviços na sua obra, nós temos um Modelo de Contrato de Prestação de Serviços de Construção que pode ajudar. O documento foi revisado por nosso assessor jurídico e está disponível gratuitamente.

>> Aproveite o nosso checklist para elaboração de um contrato de prestação de serviços de construção

  • Segurança do trabalho

A integridade dos trabalhadores do canteiro de obra deve ser sempre uma prioridade! Acidentes instalam um clima de incerteza, prejudicam o trabalhador, a empresa e a equipe. Para prevenir ocorrências no canteiro de obra é bom garantir:

– Um bom planejamento do canteiro de obra

– Fiscalizar o uso de EPIs e EPCs

– Cercar a obra com tapumes, andaimes e telas de segurança para evitar acidentes com pedestres

– Seguir as normas de segurança

– Armazenar os materiais nos locais adequados

  • Diário de Obra

 

O diário de obras é um documento muito importante para o planejamento de obra porque dá uma visão real do que está acontecendo na construção. Preenchê-lo e manter um histórico proporciona uma visão da evolução da obra dia a dia e facilita quando há alguma dúvida ou impasse sobre atrasos ou medições.

Por exemplo, se uma concretagem estava agendada para um dia em que choveu e teve que ser adiada, esse fato deve constar no diário de obras.

Aproveite o nosso Modelo gratuito de Diário de Obras para o seu Planejamento de obra!

5º passo – Ajustando os prazos

A verdade é que um bom planejamento de obra não vai exigir muitas mudanças ou revisões. Porém, quando se verifica que o previsto está longe do realizado, é preciso reformular e adaptar. Estes ajustes são essenciais para ter um método cada vez mais afinado e preciso.  

Se formos nos basear nas práticas mais eficientes, podemos adotar métodos como Lean Construction e o Método Tempo-Caminho, por exemplo.

  • Lean Construction

    O método de Lean Construction é baseado em uma linha japonesa de pensamento que procura trabalhar com construções enxutas. Ou seja, o foco é comprar e armazenar apenas a quantidade de material necessária para cada etapa, evitando o desperdício. Essa prática baseia-se muito na corrente do toyotismo.

  • Planejamento de Obras com o Método Tempo-Caminho

    O planejamento de obras Tempo-Caminho ajuda a definir diferentes prazos de execução para cada tarefa. Por exemplo o tempo dedicado à Estrutura em uma obra deve ser maior do que o tempo dedicado à Alvenaria. O responsável pelo planejamento de obra pode controlar e prever esses tempos diferentes através de gráficos. Saiba mais sobre o assunto lendo o nosso post.

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6º passo – Acabamento e licenciamento

Quando a obra chega ao momento de acabamento, é hora de conferir se o licenciamento e a entrega do imóvel estão encaminhados e bem planejados.

– Verifique se o Habite-se, Alvarás sanitários, vistorias e outros documentos estão em dia
– Planeje a entrega do imóvel para o cliente

O momento de entregar as chaves com o imóvel pronto para ser usado costuma ser especial para quem vai ocupá-lo. Planeje este ato e garanta que tudo está em ordem para que seu cliente possa aproveitar ao máximo o novo empreendimento!

Um documento que ajuda bastante a conservar a integridade do trabalho da sua equipe e evita o desgaste dos imóveis é o Manual do Proprietário de Imóveis. Nós preparamos um modelo gratuito que você pode usar com os seus clientes!

Veja alguns materiais que ajudam a melhorar a Entrega do Imóvel:

A tecnologia ajuda a fazer Planejamento de Obra

O planejamento de obras tem vários fatores que o alteram e precisa ser muito bem feito e monitorado. É preciso tomar cuidado para não se perder no meio de tantas informações e prazos. É nessa hora que a tecnologia se torna uma grande aliada!

Ao invés de usar várias planilhas que não são integradas e precisam ser preenchidas à mão, linha a linha, você pode usar um software de gestão, como o Sienge. O Sienge é voltado para empresas de construção e leva em conta todos os passos sobre os quais falamos neste post!

O melhor é que com as integrações do Sienge, você pode orçar, planejar, acompanhar, cotar com fornecedores, comprar suprimentos, emitir notas, fazer fluxo de caixa e muito mais – tudo no mesmo ambiente!

Ficou curioso?

>>Conheça as nossa solução para Planejamento de Obra!

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