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Levando conhecimento para a Indústria da Construção




regularização da obra
Saiba como garantir a regularização da obra
Postado dia 26 de setembro de 2016 | Nenhum Comentário
Categorias: Construção, Indústria da Construção

Para qualquer projeto, o planejamento é sempre essencial e na construção civil não poderia ser diferente. Um dos segredos é justamente pensar em tudo o que precisa ser feito, no tempo certo, para que seja possível dar conta das etapas do cronograma no prazo estimado. Antes mesmo de começar a construir, vale levantar toda a documentação necessária para regularização da obra. Você pode conferir aqui quais são os documentos obrigatórios para o licenciamento de obras.

Segundo matéria da Infomoney, em julho de 2016, o Brasil registrava pelo menos cinco mil obras públicas paralisadas, num total de investimentos de mais de R$ 15 bilhões. Na iniciativa privada, não é diferente, e por isso, profissionais dos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia (Creas) desempenham, entre outros, o papel de fiscalizar e notificar obras irregulares. O Crea do Espírito Santo, por exemplo, segundo matéria divulgada no portal  G1, registrou um crescimento de obras irregulares: em  2014, eram  8 mil, já em 2015 o número saltou para quase 10 mil.  Além do enfraquecimento da economia, outras questões como, por exemplo, falta de atenção à burocracia e ao orçamento, projetos malfeitos e entraves ambientais afetam a condução das obras, implicando na paralisação, gerando multas e até embargos.

O resultado de entraves para a regularização da obra causa prejuízo para a construtora e decepção para o cliente, que espera receber o imóvel – e poder ocupá-lo – dentro do prazo.

Para evitar este desgaste e garantir que a obra não enfrente problemas, o caminho é um só: ter todos os projetos em mãos e buscar todas as licenças necessárias para construir com tranquilidade, atendendo aos trâmites burocráticos e garantindo a regularização da obra, sem qualquer dor de cabeça.  

Para te ajudar neste percurso, elencamos a seguir a documentação necessária para o planejamento, execução, conclusão e regularização da obra, destacando a importância de cada uma delas.

Use a lista abaixo para fazer um checklist de regularização da obra e não esqueça de nenhum documento ou licença importante:

  • Matrícula do imóvel

Este documento identifica o imóvel pela localização e descrição exata, com o registro das mudanças do imóvel e outras informações, como nome dos antigos proprietários e a data da primeira matrícula.

É preciso ter certeza de que o terreno escolhido para o projeto está regularizado. Pesquise a matrícula do terreno e certifique-se disso.Tal consulta deve ser feita no cartório de registro de imóveis. Hoje, em alguns estados como São Paulo, por exemplo, já é possível fazer esta consulta on-line pela Central de Registradores.

 

  • Contratação de Profissional Habilitado

Para qualquer tipo de construção, a contratação de um arquiteto ou engenheiro civil é obrigatória, segundo o Art. 15, da Lei n° 5194/66. A contratação de um profissional habilitado perante o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) do seu estado e a prefeitura da cidade, garante segurança, economia de tempo e dinheiro, e evita possíveis complicações futuras.

Ele será responsável pela elaboração dos projetos e pelo acompanhamento técnico da obra, de acordo com as NBRs (normas brasileiras) aplicáveis à construção civil.

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  • Projeto Arquitetônico

Envolve a transcrição das ideias e a definição de formas e tamanhos dos ambientes, levando em conta os fatores limitantes impostos pelas leis municipais, estaduais e federais. É baseado em cinco etapas: levantamento de dados, estudo preliminar, anteprojeto, projeto legal e projeto executivo.

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Cada tipo de edificação exige um conjunto diferente de projetos, mas o projeto arquitetônico é requerido para qualquer tipo de obra, ou seja, é impossível seguir em frente sem tê-lo em mãos. Então, priorize a elaboração do projeto arquitetônico e de todos os outros: estrutural, elétrico, hidráulico, prevenção de incêndio e tubo de telefonia. A qualidade da obra começa com o escopo completo dos projetos.

  • Alvará de Construção

Esse documento garante que a obra foi aprovada pelas autoridades técnicas do município quanto às questões urbanísticas legais, define um prazo e indica o responsável por construir atendendo às questões de saúde, segurança e meio ambiente.

A emissão do alvará de construção pela prefeitura indica que o projeto está apto para ser construído de acordo com legislação local, e autoriza o início da execução da obra. Para que o projeto seja aprovado, é preciso que os profissionais envolvidos estejam atentos às diretrizes do município referentes ao zoneamento, aos coeficientes de aproveitamento, à taxa de ocupação, e às exigências da parte urbanística e do código de edificações.

  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)

Criada pela Lei 6.496/77, a ART é a formalização do contrato entre o cliente e o profissional contratado para prestação de serviços de engenharia, arquitetura e agronomia. Na ART, o profissional descreve as obrigações contratuais e identifica os responsáveis pela obra e prestação de serviços.

A ART é válida apenas se tiver sido cadastrada no CREA, quitada, possuir as assinaturas originais do profissional e contratante, sendo que também deve estar livre de qualquer irregularidade referente às atribuições do profissional que a anotou.

A taxa incidente sobre o documento varia de acordo com o tipo de serviço. Conforme prevê a Resolução 425/98, do Confea, no art. 4º, o recolhimento é obrigação do profissional ou empresa contratada.

fiscalização de obra

Quando a fiscalização visitar a sua obra, alguns documentos precisam estar disponíveis no local

  • Placa, plantas e ART na Obra

Em todas as fases da construção é necessário manter o terreno sinalizado, com todas as informações do projeto, mostrando a regularidade da obra. Por isso, os Creas exigem a utilização de placa, com os dados do profissional responsável pela construção, e também com o número do processo de aprovação e do alvará de construção, no canteiro de obras.

Para facilitar a consulta e confirmar a regularidade, em uma fiscalização, uma via do alvará de construção, a cópia da ART cadastrada no Crea e as cópias das plantas aprovadas também devem ser mantidas na obra.

  • Certidão Negativa de Débito (CND) INSS Obra

Este é o documento comprobatório da regularidade do contribuinte. A CND da obra é emitida pelo INSS e exigida para a regularização da obra no momento da averbação. Para a emissão da CND, a obra não pode ter restrição no Cadastro Específico do INSS (CEI). Se houverem restrições, o INSS emitirá um relatório, indicando as irregularidades para que seja providenciada a regularização.

Para solicitar a CND INSS da Obra, o proprietário da construção deve enviar à Receita Federal a Declaração e Informações sobre a Obra (Diso). O documento pode ser enviado pelo site da Receita, para que o órgão possa validar as principais informações sobre a obra. Somente depois da regularização da obra junto à Receita Federal será expedida a Certidão Negativa de Débito (CND) relativa à construção, permitindo a averbação nos cartórios de registros de imóveis. A CND tem prazo de validade de 180 dias a partir da data de emissão.

  • Atestado das concessionárias de água e esgoto

Nesse documento, as concessionárias de água e esgoto dos estados asseguram a possibilidade de interligação de determinado empreendimento às redes públicas de distribuição de água e esgotamento sanitário.

  • Atestado de conformidade da instalação de energia elétrica

Esse atestado demonstra que a instalação elétrica de baixa tensão avaliada atende às prescrições da norma NBR 5410/04 e aos regulamentos das autoridades e das concessionárias de energia elétrica.

  • Auto de vistoria do corpo de bombeiros

Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros, é o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros que comprova que, durante a vistoria, a edificação possuía as condições de segurança contra incêndio, previstas pela legislação

  • Habite-se

Após a conclusão da obra, a prefeitura emite o Certificado de Conclusão, conhecido como Habite-se, atestando que a construção do imóvel foi conduzida seguindo à risca as exigências da legislação do município.

Para solicitar o documento, é necessário ter em mãos os atestados das concessionárias de água, energia e do corpo de bombeiros, que evidenciam a correta funcionalidade das instalações do imóvel.

De acordo com a Lei n° 1. 172/96, as construções com dois ou mais blocos situados em um mesmo terreno, liberadas por um único alvará de construção, podem receber a Carta de Habite-se separadamente, desde que cada bloco seja unidade autônoma, de funcionamento independente, e possa ser utilizado separadamente.

Antes liberar o documento, a prefeitura faz uma vistoria no imóvel para verificar se as regras locais foram seguidas.

  • Registro do imóvel

O registro do imóvel é o instrumento que permite a comprovação do direito de propriedade, e também a forma pela qual é feita a transferência dos bens imóveis.

Para concluir o processo e efetuar a averbação da construção na escritura do terreno, gerando um novo registro do imóvel, o proprietário deve apresentar o Habite-se, a CND INSS obra e também o carnê do IPTU (em dia), além de documentos pessoais de identificação do proprietário e cônjuge.

O documento deve ser requerido no cartório de registro de imóveis mais próximo do empreendimento recém-construído. Depois, é preciso ir até a prefeitura para que o imóvel receba um número de cadastro, garantindo a regularização completa da obra.


Com a observância a todas estas exigências, fica mais fácil conduzir a obra, para que todas as etapas sejam concluídas e o projeto saia do papel, sem qualquer transtorno ou dor de cabeça. É preciso concentração na regularização da obra, de acordo com o que preveem as Normas Brasileiras (NBR) da Construção Civil e as legislações municipais. Caso seja identificada qualquer irregularidade, a construtora pode ser notificada e multada pelos órgãos fiscalizadores, como a prefeitura da cidade e o Crea do estado. A regularização da obra garante tranquilidade – durante a obra e após a entrega das chaves – e representa um ganho para todas as partes envolvidas.

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licenciamento de obra
Licenciamento de obras: Quais são os documentos obrigatórios?
Postado dia 16 de setembro de 2016 | Nenhum Comentário
Categorias: Construção, Incorporação, Indústria da Construção

A construção de uma obra requer não somente “botar a mão na massa”, mas envolve também, o procedimento legal de permissão para construir e morar. Ao construir um imóvel ou realizar uma obra é imprescindível garantir junto à prefeitura o licenciamento de obras. Pois, se a fiscalização do governo identificar uma obra não regularizada, ela pode ser barrada, o dono do imóvel pode levar multa e, em alguns casos, a construção pode até ser demolida.

 

Não existe uma regra única para todas as obras. Cada cidade possui exigências particulares para legalizar um imóvel, algumas exigem autorização e fiscalização do Corpo de Bombeiros, outras pedem avaliação da Companhia de Engenharia de Tráfego (CET).

 

Mas existem processos comuns a todos os empreendimentos, como é o caso da retirada de alvará de construção, conseguir licença de instalação de energia e água, certidão do habite-se e licença de habitação. Diante de tantas burocracias vivenciadas por construtoras na finalização e entrega de imóveis, e objetivando minimizar a improvisação diante dos obstáculos legais e operacionais, o time do Sienge, software de gestão mais utilizado no mercado da construção civil, elaborou um roteiro, com uma abordagem de todos os aspectos envolvidos no processo de licenciamento de obras.

Confira quais são os documentos necessários para legalizar as obras da sua construtora!

  1. Alvará de construção


    Quando você vai construir um imóvel, é preciso antes pedir um alvará de construção na prefeitura. Para que esse alvará seja aprovado, o tamanho da construção e do terreno devem seguir as regras impostas pelo município. É dever da construtora entregar o projeto na prefeitura para avaliação, segundo a Lei n. 1.172/96.

    Primeiramente, o proprietário (ou preposto) deve comparecer à Administração Regional competente e apresentar o projeto arquitetônico com os documentos complementares, assim o processo será autuado e receberá um número. O setor de projetos e obras conferirá esses documentos e emitirá um visto sobre o projeto caso seja aprovado.

Com o visto do projeto arquitetônico em mãos, o proprietário preencherá um requerimento de alvará de construção, além de juntar uma série de documentos referentes à obra, dentre eles, os projetos complementares e comprovantes de pagamento de taxas ao CREA (ART’s).

*Correção: É obrigatória também por lei vigente a menção do trabalho profissional do arquiteto. O Arquiteto e Urbanista com o devido registro no CAU(Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil) deve assinar o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) como responsável técnico habilitado. 

A lista dos documentos exigidos, geralmente encontra-se nos sites de cada Administração Regional. Protocolado o requerimento com todos os documentos, os agentes públicos competentes da própria Administração farão uma conferência da demarcação do lote ou fração (topografia). Depois, o departamento de licenciamento analisará a documentação e os projetos complementares e caso sejam aprovados, emitirá o alvará de construção.

  1. Ligações definitivas (energia e água)


    Para a solicitação da certidão do habite-se, o construtor deverá estar com todas as ligações definitivas estabelecidas pelos serviços públicos. A ligação definitiva de energia e água podem ser solicitadas via telefone ou por carta protocolada contendo os dados da obra. A concessionária realizará vistoria para verificar se o projeto arquitetônico aprovado no alvará de construção corresponde à obra construída. Não havendo problemas, é ativado o fornecimento de energia e água junto à rede pública, além do esgoto.

    Se o empreendimento for um condomínio de prédios, por exemplo, nas áreas comuns, a ligação de energia será feita em nome da construtora, pois no período de ligação definitiva o condomínio ainda não estará estabelecido. A concessionária emitirá carta de liberação para ser entregue na entrada da solicitação do habite-se. Os nomes dos proprietários das unidades deverão ser informados à concessionária para facilitar as ligações definitivas individuais, que só serão feitas após a entrega do imóvel para cada proprietário.

Estando tudo de acordo com o projeto aprovado, a concessionária emite sua carta de licença de instalação energética e hidráulica do imóvel. Dessa forma, a construtora pode solicitar a liberação da certidão do habite-se. Todas as cartas de liberação das concessionárias de serviços públicos serão parte integrante da documentação exigida pela Prefeitura Municipal para obtenção do habite-se.

  1. Habite-se da obra


    Os parâmetros legais para conclusão de uma obra, têm como ponto máximo, a solicitação da certidão do habite-se, que é emitido pela prefeitura. Ele pode ser solicitado via requerimento elaborado pelo representante legal do empreendimento, dentro do prazo de validade do alvará de licença, tendo em mãos os seguintes documentos:

    – Petição comunicando a conclusão da obra;
    – Cópia do alvará de licença;
    – Anuência do autor quanto à observância do seu projeto aprovado;
    – Prova de quitação do imposto territorial urbano;
    – Licença de instalações definitivas;
    – Escritura registrada do terreno.

O prazo para vistoria e manifestação da autoridade fiscalizadora será de no máximo 15 dias a contar da data de protocolo. Após a primeira vistoria na obra, se for percebido algum problema no descumprimento do projeto, a prefeitura concede um prazo para ajustes quanto às disposições legais ou deverá ser aplicada multa pela modificação, condicionada à sua quitação para obtenção da certidão.

A prefeitura municipal poderá, em alguns casos, conceder o habite-se parcial, liberando a moradia quando ela não oferecer riscos para os usuários da edificação, cujas unidades deverão ser independentes umas das outras. De maneira alguma o órgão expedirá o habite-se quando:

– As fachadas da edificação não estiverem concluídas;
– O acesso às partes concluídas estiver sem condições de uso ou for indispensável à utilização da parte concluída para acesso ao restante da obra;
– Obra ainda em construção ou por construir.

O prazo para os pedidos da licença de habitação são de no máximo 20 dias a partir da data de protocolo da entrada do pedido na prefeitura. Este prazo pode ser prorrogado em até o dobro do tempo, quando não se completarem as diligências que o processo exigir.

  1. Certidão negativa de débito do INSS


    Após a solicitação da certidão do habite-se, o empreendedor deverá solicitar a certidão negativa de débito (CND) do INSS (Instituto Nacional de Seguridade Social). Este documento será emitido pela previdência social, para comprovar a regularidade de contribuições com a Seguridade Social.

Ela só é válida quando emitida eletronicamente, e não serão assinadas ou carimbadas por servidor da previdência. O CND da construção é exigido quando da averbação da obra no cartório de registro de imóveis ou por ocasião da inscrição ou revalidação do memorial de incorporação no registro de imóveis.

A previdência social fará um cálculo (ARO) do valor dos recolhimentos totais da obra tendo como base o CUB (Custo Unitário Básico), fornecido pelo SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil). Se o valor calculado for igual ou superior a 70% do recolhimento a certidão negativa será fornecida. No caso de valores inferiores, a parte interessada, pode recorrer junto a fiscalização com a demonstração da contabilidade da obra ou optar pôr pagar a diferença do cálculo estabelecido pelo INSS.

O prazo de validade da CND é de 180 dias contados a partir data de sua emissão. O seu pedido deverá ser feito pela internet, nas agências da previdência social, com fornecimento pelo próprio interessado, do número de CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica), CPF (Cadastro de Pessoa Física) ou CEI da referida obra. Será necessária a solicitação da sua baixa (cancelamento) junto ao INSS, para que não haja problemas no futuro.

  1. Averbação da construção


    Após a emissão da certidão do habite-se também pode-se averbar a construção no cartório de registro de imóveis. O interessado deverá apresentar o título a ser registrado ou averbado ao cartório competente, de acordo com a localização do imóvel.

O cartório emitirá o DAJ (Documento de Arrecadação Judiciária) com o valor das custas correspondentes ao registro. O prazo para entrega do respectivo registro estará definido na guia de protocolo. Após o registro, o cartório poderá fornecer as seguintes certidões:
– Positiva ou negativa de propriedade;
– Positiva de propriedade, com negativa ou positiva de ônus, de cadeia sucessória ou vintenária ou de inteiro teor.

  1. Escritura


    O proprietário deverá lavrar sua escritura de valor declarado (compra e venda) para validar sua propriedade. Para isso, deverá providenciar os seguintes documentos:
    – Qualificação das partes (CPF, identidade, dados pessoais) ou promessa de compra e venda entre as partes;
    – Certidão de quitação do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);
    – Certidão do distribuidor do foro (em nome do vendedor);
    – Certidão da justiça federal (em nome do vendedor); certidão da justiça do trabalho (em nome do vendedor);
    – Declaração do síndico (com firma reconhecida) que o condomínio está quitado;
    – Guia do ITIV (Imposto de Transmissão Intervivos).

A escritura pronta deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis no qual está inscrito, passando a ter validade como documento.

  1. Convenção de condomínio


    Para empreendimentos residenciais outros documentos deverão ser providenciados. Um deles é a convenção de condomínio, que previamente já foi registrada em forma de minuta no registro de incorporação do empreendimento. A convenção é o contrato social do condomínio e está prevista no Código Civil. É obrigatória a sua existência para estabelecer um condomínio (art. 1.333o), assim como a elaboração do regulamento interno, que é parte integrante da convenção.

Para tornar-se legal deverá ser aprovada por no mínimo 2/3 dos representantes que compõem o condomínio e deverá ser registrada no cartório de registro de imóveis. A convenção determinará:
– A cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
– Sua forma de administração;
– A competência das assembléias, forma de sua convenção e quórum exigidos para as deliberações.

Todos esses itens e métodos aqui expostos têm por finalidade garantir o máximo de transparência entre a sua construtora e seus clientes e órgãos fiscais e facilitar o seu trabalho com a extensa documentação exigida pelos órgãos fiscalizadores para obter o licenciamento de obras. Dessa forma, você também evita notificações e multas. Esteja preparado para entregar um empreendimento totalmente legalizado e evite possíveis multas e notificações!

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